간주임대료의 이자율 계산방법은 무엇이고 필요한 비용은 무엇인가?!
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작은 토지 면적에 비해 특정인을 위한 부동산은 많다.
특히 주택을 소유하고 있다면 높은 세율과 다양한 세금이 부과된다.
재산세 외에도 종합부동산세와 간주임대료가 환산되어 과세된다.
그럼 간주임대료에 대한 모든 것을 제대로 알아보자.
1. 추정임대료의 의미
간주임대료란 은행에 전세금이나 보증금을 예치할 때 발생할 수 있는 소득으로, 일정 이자율을 적용하여 계산한 것입니다.
은행에 전세금이나 보증금을 예치하면 이자소득이 발생하므로 세금이 부과됩니다.
이 경우 발생한 소득은 주택임대소득으로 간주하여 종합소득세에 신고해야 합니다.
이 제도는 월세자는 세무원천이 쉽게 노출되지만 전세금이나 보증금은 세무원천이 노출되지 않는 불합리성과 불공정성을 해소하기 위해 2011년에 도입되었습니다.
그러나 모든 주택 소유자가 대상인 것은 아니며, 아래의 특정 조건을 충족하는 사람만 대상입니다.
2. 간주임대료 적용!
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구독권은 어때요?!
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간주임대료의 적용대상은 소득세법 제24조에 규정되어 있으며, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 간주임대료를 신고·납부하여야 한다.
1) 3주택 이상을 합산하여 소유한 부부
전용면적이 40㎡ 이하이고 기준시가가 2억원 이하인 경우에는 소형주택으로 간주되어 주택수 산정에서 제외됩니다.
전용면적과 기준시가를 모두 충족하는 경우에만 제외됩니다.
따라서 부부의 합산 주택수가 4채이더라도 보증금 2억원 이상 주택이 2채, 기준시가 2억원 이하인 40㎡ 이하 소형주택이 2채 있는 경우에는 간주임대료 적용 대상이 아닙니다.
다만, 소형주택이라 하더라도 간주임대료 적용 대상인 경우에는 주택수 산정에서 제외되지만 소형주택에서 발생한 월세는 소득금액에 포함되므로 함께 신고해야 합니다.
2) 보증금 총액이 3억원을 초과하는 자
주택 3채 이하를 소유하고 있어도 총 보증금이 3억원을 넘으면 여전히 자격이 됩니다.
일반인이 헷갈릴 수 있는 부분은 청약권이 추정임대료에 포함되는지 여부입니다.
간단히 말해서 청약권은 건물이 준공되면 매도를 받을 권리입니다.
따라서 추정임대료에 포함되지 않으므로 신고할 필요가 없습니다.
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3. 추정임대료에 대한 이자율
간주임대금리는 물가상승률, 경제여건, 은행금리 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다.
2024년 간주임대금리는 2.9%에서 3.5%로 인상되었습니다.
이는 국세기본법 시행령에 따른 국세환급가산금 금리와 동일한 수준으로 결정됩니다.
1년 만기 전년도의 연평균 예금금리를 반영한 것입니다.
2023년 연평균 예금금리 3.84%에 비해 2024년 금리는 3.5%로 약간 낮습니다.
지난 수년간 금리를 살펴보면 2023년 2.9%에서 2022년과 2021년 1.2%, 2020년 1.8%로 변동했습니다.
간주임대금리 인상은 임대인의 세금 부담이 커짐을 의미합니다.
이는 임대 보증금에 적용되는 이자 상당액에 소득세, 법인세, 부가가치세가 부과되기 때문입니다.
소득세 신고 시 추정 임대료를 정확하게 계산하려면 임대 보증금에 적용되는 이자율을 곱한 다음 추정 임대료에 필요한 비용을 계산해야 합니다.
4. 임대료에 필요한 비용
집주인으로서 종합소득세를 절약하기 위해 필요한 비용을 신중하게 관리해야 합니다.
임대사업도 사업이기 때문에 비용은 다양한 영역에서 인식될 수 있습니다.
세금을 절약하기 위해 정기적으로 영수증을 철저히 관리하는 것이 중요합니다.
다음은 간주임대비용으로 인식되는 비용입니다.
1) 모기지 설립 비용
부동산 임대업을 위한 건물 취득 과정에서 발생하는 담보설정비용은 해당 부동산의 취득가액과 간주임대료에 필요한 비용에 포함되며, 소득세 집행기준 제27조 제55항에 명시되어 있습니다.
2) 관리비, 유지관리비, 수리비 및 손해보험료
사업용 자산의 관리비, 유지비, 수선비, 보험료(화재보험료 등) 등은 모두 필요경비에 포함되며, 소득세법 시행령 제55조 제1항 제7호에 따라 인정할 수 있다.
3) 지급이자
사업목적으로 고정자산을 취득하기 위하여 직접 사용된 차입금에 대한 지급이자는 해당 자산의 취득일까지는 자본적 지출로 간주되므로 취득세 기준에는 포함되지만, 간주임대비용에는 포함되지 않습니다.
다만, 취득 후 발생하는 이자는 필요경비에 포함됩니다.
또한, 기존 차입금을 상환하기 위하여 신규 차입금을 받은 경우 신규 차입금에 대한 지급이자도 포함됩니다.
이는 소득세 집행기준 제27조 제55항에 규정되어 있습니다.
4) 부가가치세 투입세
부가가치세가 면제되는 주택임대사업의 경우 고정자산 취득에 따른 매수세액도 포함합니다.
5) 재산세
재산(주택 등)에 부과됨 재산세종합부동산세도 필요경비에 포함되어 공제받을 수 있습니다.
따라서 세금을 아끼는 가장 좋은 방법은 이러한 영수증을 모아 철저히 관리하고, 기한 내에 신고하고 납부하는 것입니다.
인터넷과 통신의 발달로 모든 세무정보가 대낮에 노출되기 때문에 속임수 등을 통해 추가 세금을 내는 것은 피하는 것이 좋습니다.
5. 추정임대료율 산정방법
간주임대료율의 산정방법은 임대물건 및 소득세, 부가가치세 등에 따라 다르며, 간주임대료율의 산정방법은 다음과 같습니다.
♠가치임대료율=[(전세금, 월세보증금 × 정기예금이자율 × 과세대상 기간일 수) ÷ 365일]
소득세법에 따른 간주임대료는 다음과 같이 계산합니다.
궁극적으로 부동산 임대소득금액은 간주임대료와 연간 월 임대소득으로 구성됩니다.
♠소득세법에 따른 간주임대료 = (보증금 – 3억원) * 0.6 * 이자상당액 부가가치세법에 따른 간주임대료의 계산식은 다음과 같습니다.
♠부가가치세법에 따른 간주임대료 = (해당 기간의 임대보증금 또는 임대보증금) × (과세기간 일수) × {통상예금이자율 / 365(윤년은 366)} 위와 같은 계산식이 있더라도 전문가가 아니면 계산하기 어렵습니다.
따라서 아래 사이트를 방문해 보시기 바랍니다.
시뮬레이션 계산 당신은 그것을 시도 할 수 있습니다
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6. 임대료 납부기한
종합소득세 신고와 동시에 추정임대료를 납부할 수 있습니다.
따라서 추정임대료 납부 기한은 매년 5월 31일입니다.
등록 주소지의 국세청 사무소를 방문하거나 국세청 홈택스를 사용하여 납부할 수 있습니다.
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