매매가격상한제 실제 거주기간에 대한 유예기간은 얼마나 될까요?!
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매매가격상한제 적용면적 산정기준과 5대 장단점은?!
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매매가격상한제는 서민들이 빠르게 내집을 구매할 수 있도록 지원하는 정책 중 하나입니다.
하지만 이 제도를 이용해 집을 구매할 때는 실제 거주기간이 있고 장단점이 있습니다.
1. 가상가격제한제도
1) 가상가격제한제도의 의미
공모가격의 상한가 주택법이는 신규 공급 아파트 등의 매매가격을 법률에 따라 규제하는 제도로, 건축비와 토지비를 기준으로 산정한 매매가격에 일정 추가비용을 더해 결정한다.
즉, 주택을 매매할 때는 토지비와 기본건축비를 합한 금액으로만 가격을 제한해야 한다는 의미다.
매년 3월과 9월 국토교통부장관이 고시하는 기본건축비를 기준으로 하며, 과도한 주택가격 상승을 억제하고 투명한 주택시장을 조성하는 것을 목적으로 한다.
1977년 처음 도입돼 주택가격 안정에 기여했지만, 주택공급 감소 등 부작용도 있다.
2) 공모가격 상한 적용 지역
분양가상한제는 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 선정된 지역과 공공주택 내 아파트 단지에 적용되며, 2020년 7월부터 수도권 및 주요 지방도시 대부분 지역으로 확대되었습니다.
분양가상한제가 적용되는 지역은 투기과열지구로 지정되어야 합니다.
또한 분양가 상승률, 청약경쟁률, 주택거래량 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 결정됩니다.
대표적인 사례로는 지난 12개월간 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하거나 청약경쟁률이 일정 기준을 초과하는 경우를 들 수 있습니다.
3) 가상가격제한제도의 산정기준
매매가격 상한액은 토지원가와 공사비를 합산하여 매매가격을 결정한다.
토지원가 산정방법은 국유지와 사유지의 경우 다르다.
국유지에 있는 주택의 매매가격은 공급가격에 토지부과금을 합산하여 결정한다.
사유지에 있는 주택의 매매가격은 감정평가액에 토지부과금을 합산하여 산정한다.
공사비는 기본공사비와 부가금으로 구성된다.
기본공사비는 국토교통부장관이 6개월마다 조정하고, 부가금은 국토교통부장관이 별도로 정한다.
4) 가상가격제도의 목적
이 제도는 투기를 방지하고 매매가격을 통제하기 위한 제도로, 투기수요를 억제하고 주택시장의 안정을 도모하기 위해 재판매제한 등의 규제를 병행 시행한다.
이를 통해 분양아파트의 가격을 적정수준으로 유지하고 가격차이를 목적으로 하는 무분별한 투기 및 거래행위를 방지한다.
주택법 제57조에 근거하여 시행되며 단기적 가격차이를 위한 투기수요를 억제하고 주택시장의 투명성을 높이는 역할을 한다.
2. 가상가격제한제도의 5가지 장점
가상가격제도의 5가지 장점은 다음과 같다.
1) 과도한 이익의 규제
건설업체가 과도한 가격으로 주택을 판매하여 큰 이익을 내는 것을 제한합니다.
정부는 정책을 통해 건설업체의 무분별한 가격 설정을 통제하여 주택 시장의 안정성을 개선하는 데 기여합니다.
2) 주택 구매 기회 확대
매매가격상한제를 통해 매매가격을 낮추면 일반 서민과 무주택자에게 시세보다 낮은 가격으로 주택을 구매할 수 있는 기회가 주어지고, 더 많은 사람들이 주택을 소유하는 꿈을 실현할 수 있게 된다.
3) 투기 제한
청약권 재판매를 제한하는 규제를 통해 투기 및 투자 목적의 수요를 차단합니다.
실제 수요자 중심의 주택 시장을 조성하는 동시에 주택 시장의 안정성과 투명성을 확보합니다.
4) 청약가 상승을 제한합니다.
건설비와 토지비를 기준으로 매매가격을 산정함으로써 매매가격이 무차별적으로 오르는 것을 방지하고 주택시장의 안정화를 도모하며, 실수요자의 주택매수 부담을 경감시킨다.
5) 주택시장의 안정화
과열된 주택시장과 투기수요를 억제하여 주택시장을 안정시키는 데 기여합니다.
정부는 매매가격을 통제함으로써 투기와 과열을 막고 주택가격을 안정적으로 유지합니다.
3. 가상가격제도의 5가지 단점
매매가격상한제의 5가지 단점은 다음과 같다.
1) 주택품질 저하
매매가격 상한이 정해지면 건설사들은 비용을 줄이기 위해 건축자재나 시공의 질을 낮출 수 있다.
이는 주거만족도의 감소와 유지관리비의 증가로 이어질 수 있다.
2) 주택공급의 위축(감소)
건설회사는 영리추구형 영리조직이기 때문에 매매가격을 규제하면 신규건설을 꺼릴 수 있다.
이는 장기적으로 주택부족으로 이어질 수 있다.
주택부족이 발생하면 주택가격 상승의 부정적 영향이 있을 수 있다.
3) 재개발·재건축 사업 감소
건설사의 매매가격 상한으로 인해 수익성이 감소하면 재개발·재건축 사업에 대한 투자가 감소할 수 있다.
이는 노후 주거환경 개선을 저해하고 신규 주택 공급을 감소시켜 도시 활력을 저하시킬 수 있다.
4) 청약 과열 현상
공모가격 상한가로 인해 공모가격이 시장가격보다 낮게 책정될 경우 청약 과열이 발생할 수 있습니다.
실제 매수자가 아닌 투기자들이 청약시장으로 몰릴 수 있습니다.
그 결과 실제 매수자의 당첨 확률이 낮아져 가격이 상승할 수 있습니다.
5) 시장가격과의 불일치
공모가격과 시장가격의 격차는 주변 지역의 시장가격에 부정적인 영향을 미칠 수 있다.
이러한 가격 차이는 시장 왜곡을 초래하고 주택 시장의 건전한 발전을 저해할 수 있다.
이 공모가격 상한제의 찬반은 여전히 논쟁 중이다.
특히 자본주의 하에서 시장 경쟁 원칙에 대한 국가의 과도한 개입을 비판하는 목소리가 높다.
4. 공모가격 상한액 이하의 실제 거주지
1) 가입금액 상한제도에 따른 실제 거주기간
분양가 상한제 대상 주택은 실제 거주 요건과 기간이 있다.
투기적 수요를 차단하고 시장 가격보다 낮은 가격으로 분양되는 주택에 대한 실제 수요자를 보호하기 위해 도입됐다.
2021년부터 시행된 이 제도는 당첨자가 2~5년 동안 거주해야 한다.
그렇지 않으면 다양한 세제 혜택이 사라지고 추가 과세가 적용된다.
2) 매매가격상한제 실거주 연기
이 제도는 실제 수요자의 유동성을 제한하고 주택부담을 가중시킨다는 비판을 꾸준히 받아왔다.
게다가 부동산 시장이 장기 침체기에 접어들었기 때문에 실제 입주 유예기간을 5년으로 연장했다.
이 조치로 매도자는 입주 초기에 임대계약을 통해 임차인을 받고 잔금을 보증금으로 낼 수 있다.
이 조치는 약 4만9000가구에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상된다.
다만 집주인과 임차인 간의 분쟁 가능성과 투기 우려가 있어 신중한 접근이 필요하다.
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