가계약금을 환급받는 3가지 방법은 무엇이며, 2배로 되어 파기되면 어떻게 되나요?!
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부동산 계약을 체결한 후 여러 가지 이유로 부동산 계약으로 전환되지 않는 경우가 많습니다.
이때 발생하는 문제 중 하나는 이미 납부한 예비입금을 반환하는 문제이다.
그럼, 계약 성립 조건 및 반품에 대해 자세히 살펴보겠습니다.
1. 임시 계약금의 의미
부동산을 구매하거나 임대할 때 당사자 간 거래의 진정성과 최종성을 보장하기 위해 임시 계약금이 사용됩니다.
이는 본 계약체결 이전에 이를 주고받는 방식으로 계약이 체결되었음을 의미한다.
그러나 임시 계약금이라는 용어는 법률에 명확하게 정의되어 있지 않습니다.
민법에서는 ‘매각유보’와 유사한 개념으로 설명하고 있습니다.
그러나 부동산 거래 실무에서는 널리 사용됩니다.
즉, 매매계약이 최종적으로 완료되기 전에 일정한 합의가 이루어졌을 때 거래하겠다는 의사를 표시하는 금융거래를 말합니다.
2. 임시예치금은 얼마인가요?!
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보상이 2배?!
예비 예치금을 얼마만큼 지불해야 하는지에 대한 명시적인 규정은 없습니다.
따라서 상호 합의를 통해 조정이 가능합니다.
다만, 임시예치금은 일반적으로 예치금의 10%, 본예금의 1%를 원칙으로 합니다.
그리고 양수인(구매자)이나 임차인이 이를 파기한 경우에는 원칙적으로 돌려받을 수 없습니다.
반대로 양도인(판매자)이나 임대인이 물건을 파손한 경우에는 일반적으로 2배의 배상금을 지불해야 합니다.
3. 임시예치금의 법적 효력 및 반환
가계약을 통해 매매계약이 성립되었다고 할 수 있나요? 여부는 가계약의 내용에 따라 다릅니다.
대법원은 임시계약의 유효성에 대해 다음과 같이 판단합니다.
매매가격, 매매목적, 보증금 지급방법 등 매매의 본질적인 사항에 대하여 구체적인 약정이 있는 경우에는 가계약만으로도 계약으로 볼 수 있다(대법원 판결). 2000다51650, 2001. 3. 23 선고, 대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594).
가계약 체결 당시 매매계약의 주요 사항에 대해 당사자 간 명확한 합의가 있었나요? 중요한 판단기준입니다.
4. 임시예금 및 본계약
2018년 대구지법 서부지원은 가계약과 관련하여 다음과 같은 판결을 내렸다.
“구매자가 본계약 체결을 포기하면 가계약금은 돌려받을 수 없다…
이번 판결은 매도인에게 일방적으로 계약 체결을 요구할 수 있는 권리를 부여한 가예치금으로 인한 법적 지위의 불안정성에 대한 일종의 보상으로 풀이된다.
그러나 2022년 9월 29일 대법원은 가계약금에 대해 새로운 판결을 내렸다.
“가계약금을 위약금으로 처리하기 위해서는 명확한 합의가 필요하다…
즉, 가계약금이 취소수수료로 인정되기 위해서는 일정한 조건을 충족해야 한다고 판단한 것이다.
이는 계약의 내용, 계약이 체결된 배경, 당사자의 목적과 진의, 거래관행 등을 종합적으로 고려해야 함을 의미한다.
따라서, 명시적인 합의 없이 취소 수수료로 가예치금을 지급한 경우, 구매자가 계약을 포기하더라도 판매자는 가예치금을 반환해야 합니다.
이번 판결은 부동산 거래 시 가예금 관련 조항을 더욱 명확히 함으로써 거래의 투명성을 높이고 당사자 간 분쟁 가능성을 최소화했다.
따라서 부동산을 매매하거나 임대하는 계약을 체결할 때에는 계약금의 지급조건과 반환조건을 명확히 하는 것이 중요하다.
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5. 예치금을 돌려받고 싶다면?!
구매자, 양수인, 임차인이 부득이한 사유로 계약을 취소하는 경우에는 원칙적으로 환불이 불가능합니다.
이는 구매자, 양수인 또는 임차인의 잘못이기 때문입니다.
이 경우 가예금을 포기하거나 보증금을 반환해야 합니다.
다만, 계약이 해지되더라도 보증금을 돌려받을 수 있는 방법은 다음과 같습니다.
1) 객체의 상태 변경
거래중인 상품에 결함이나 이상이 발견되어 계약이 취소된 경우에는 환불을 받으실 수 있습니다.
가계약 체결 당시의 상품과 본 계약 체결 당시의 상품이 다른 경우에도 환불을 받으실 수 있습니다.
가계약 시 약속한 설비나 옵션 등을 철거하거나 설치하지 않은 경우에도 계약이 해지될 수 있습니다.
2) 제품의 중대한 하자
계약을 지속할 수 없게 만드는 심각한 결함이 발견된 경우에도 계약이 종료될 수 있습니다.
매도인, 양도인, 임대인은 건물 하자에 대해 통지할 의무가 있습니다.
따라서 건물 결함이나 문제를 알리지 않는 것은 명백히 법률에 위배되며 파기될 수 있습니다.
1) 상품의 상태가 변경되었거나 2) 건물에 중대한 하자가 있는 경우, 판매자, 양수인, 임차인이 이를 훼손한 경우에도 반품이 가능합니다.
계약은 매수인, 양수인, 임대인이 파기했지만, 법령 위반이나 통지의무 위반은 매도인, 양도인, 임대인이 했습니다.
2) 특별약관
“매매 또는 임대에 대한 본계약 체결시점에 대출이행이 불가능할 경우 본계약은 체결되지 않습니다.
이때 가계약금은 환급될 수도 있다…
3) 매도인, 양도인, 임대인에 의한 파기
판매자, 임대인 또는 양도인이 계약을 종료합니다.
이 경우 당연히 민법의 규정에 따라 돌려받을 수 있습니다.
그러나 이러한 조건을 충족하지 못하더라도 환불을 받을 수 있는 경우가 있습니다.
마음씨 좋은 매도인, 양도인, 임대인을 만나면 반품이 가능할 수도 있기 때문입니다.
부동산 계약은 항상 신중한 고려가 필요합니다.
거액의 자금이 투자될 뿐만 아니라, 여러 가지 사유로 계약이 해지될 경우 가예금 반환을 둘러싸고 심각한 분쟁이 발생할 수 있다.
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